主持人：有请巴曙松先生和李战洪先生，为我们开启今天这场年度精英对话。
巴曙松：李总，是你先主持还是我先主持？我先来。我有一个建议，前面的主持就让现场提问，我们上面的专家在回答第一个问题的时候，大家可以向我们工作人员写纸条提问，我中间选择向他们分别提问。我提一个问题就交给你了。这次给的题目是市场的选择，中国经济回稳预期中的楼市。而且刚刚我们观点地产发布了2012年度房地产卓越100发布仪式，把两个结合起来，我想请教各位专家的问题就是，你从我们观点刚发布的榜单里面，你能看出我们中国的房地产市场什么样的脉动、新的特征、新的趋势、新的市场的选择。因为从一粒沙子里可以看到一个世界，一个好的行业分析者，可以说一叶落而知天下秋，既然要谈市场选择，严格打分打出来本身就是市场选择的结果。从这个我们可以看出什么。首先还是从朱中一会长开始。
朱中一：根据这两年体会，尽管宏观角度政策还是不断，但是前30强企业也好或者这次进入榜单的企业也好，一个最大的特点，特别前30强企业、前10强企业，基本上还是坚持比较快速的一种销售，基本上能主动判断市场来决定自己市场策略，这样就赢得了市场的主动。
陈淮：我赞成刚才几位专家讲的，2013年这个市场仍然是一个，可以两个确定：一个，这种基本需求、自住型需求、首次置业需求、改善型需求仍然非常旺盛，投机性需求也立足于改善性需求旺盛的基础上才可能有投机性需求，为什么京剧的票没有黄牛党，歌星的票就有？因为歌星的票供不应求，首先有一帮歌迷的基础才有黄牛党，我们坚信2013年仍然是中国城市化进程中老百姓住房持续改善的一年，我刚才实际已经说过了，2013年以及此后若干年，中国房地产仍将全世界规模最大的房地产而且增速最快的市场，但是我们需要额外注意的是同时也是竞争日益激烈的市场，如果在过去十年我们坐这样的讲台上讲房地产企业和政策怎么博弈，从2012年来看大家经常媒体说的以价换量，实际上竞争已经从供给和需求方面竞争开始，这个竞争是很好的开端，下一轮竞争，占据垄断地位的企业(大国企)和市场化之间的竞争，高质量与低质量的竞争，大企业和小企业的竞争，不同城市之间的竞争会日益显著，这就是我对2013年市场一个基本看法。谢谢！
贾康：刚才我们揭榜的卓越房地产开发市场主体，他后面代表着我们中国经济社会发展成长中间不断地在涌动着和房地产相关的创业、创新的潮流，这是完全合乎逻辑的。在我们通过一定程序打分的方式，把一些佼佼者表现出来的同时，还要看到整个业界2012年经受一次考验，在去年5、6月之间，形成的实际的一种转折。中央没有明确提稳增长，6月货币政策不到30天两次降低利率动作出手之前，很多企业层面、地方政府层面向前预期展望非常悲观，当时不段谈房地产业会不会崩盘，一种内在逻辑决定了房地产业最严峻时期过去了，我们那个时候就判断下半年是一个总体回暖。而这个时候要警惕一种倾向掩盖另一种倾向，再往前经济一定是波动的，下一轮考验到来之前，我们要考虑怎么形成竞争中间的核心竞争力。怎么样更加杰出，争取做强的，很多着眼点很值得我们进一步消化和探讨。如果咱们说得更直率一点，上一轮最严峻的时候我们没有看到房地产业有典型的破产事件，下一轮到来的时候会不会还会这样呢，那很难说了，市场经济他运行过程中的优胜劣汰在别的经济体里面已经有多次洗牌，中国不经过这样的洗涤，恐怕也不能真正健康和成熟起来。
何剑波：刚才我也特别仔细看了一下，我们卓越100的排行榜，我发现这个排行榜有一个特点。一方面是有很多非常知名的大企业入围，另一方面也有一些不太有名的中小企业入围。另外，既有一些项目遍布全国的，全国化经营的企业，也有一些着重一些区域的、地域比较小的这些企业的入围。既有一些老字好的企业入围，也有一些新品牌入围。卓越100排行榜反映我们房地产行业是一个新兴行业、方兴未艾行业，这个行业经历了市场竞争、迅速发展的产业，给大家带来非常多的机会，在这个行业里面，市场的竞争不会给谁买一个保险，实际上所有的企业都会接受市场的检验，经过这个检验，如果说你能经过这个检验，你可能发展的比较好。如不能经过这个检验，可能发展过程中就会夭折。实际这个排行榜也正好反映了这样一个现实。
黎明楷：回应这个榜，刚才没有仔细看，因为太多了。从这个榜上，市场聚焦度在增加，大企业市占率一直在提高，好几年前什么还在争取百亿的、已经过千亿的公司不在了。谁会做得好一点？谁会做得差一点？大陆基本上还是一个政策市。我想说听话的孩子基本上活得好一点，随着国家政策走，国家想你降价的，你赶快降，你的销量反而是提高，你也没有亏那么多。谁先降，他第一段还卖得块。但是你第二个项目想学他这个价格来卖，已经卖不出了。所以人家让你降，你就赶快听话。还有国家如果说不想建太多高价的楼，地王太多了，你还在抢这些地块，抢完之后你也卖不出，市场没有人买，而政府不让你卖，你还套在这儿。我现在从榜单看到有一些企业基本上都很听话，就是跟随国家的政策走，就可以走得快一点、远一点、好一点。
蔡穗声：我觉得整个市场环境发生了变化，整个政策环境也发生很大变化，所以市场选择也面临着企业的选择，我们行业这几年慢慢发生一些变化，特别是产品结构方面，新型城镇化，除了80后首次置业、改善型要求，还面临着农民转成市民化一部分住房需求，这肯定给房地产提出一些新的要求。同时我们还有老龄化的问题，老年住宅的解决，我相信也会是2013年以后若干年重点课题之一。整个经济发展已经不单纯是住宅的要求，整个经济发展对房地产提出很高要求，也面临房地产行业应该跟各种行业有很好的结合，什么工业园区、科技园区、文化园区、旅游地产等等，都是应该面临的和逐步要解决的课题。这样的话，我相信这个市场的选择、行业企业的选择，会给我们这个行业更多体现国民经济的基础性先导性的作用也会有更大发展空间。谢谢！
巴曙松：现在交给李总，李总也收到一些大家的提问，这样大家互动性更强。
李战洪：本来主办方给40分钟，巴所长你只有30分钟，我把那10分钟要回来，我想问一下巴曙松、陈淮所长，两位所长这么多年从北京到博鳌，一路南下，一路争辩，而且多年。这个过程中我一直在关注，包括过程关注、包括他们观点的关注，发现一个悄悄的变化。我们陈淮所长观点影响力逐年在上升，底气越来越足，巴所长观点慢慢越来越悲观、越来越谨慎，从他们做事方法也可以发现。以前听陈淮所长作报告的时候，一定能看到他的PPT，可以看到他在世界各地游历的照片、世界的风景、建筑物。已经不要PPT。巴所长以前不要PPT，侃侃而谈，到今天，他有可能判断失误后开始认真做PPT了，就是找理论了。他自己提出了，发了一个博客、还写了一篇文章，我看到有四个叠加，包括开发商供应段抑制、需求段调控，真正意义的调整现在开始了，而且从今年开始是进入起点阶段。但是到了下半年后他一看情况有所变化，他开始做PPT，终于找到十八大的理由。我们陈淮所长看到后，说跟十八大无关，他们两个争论的实质就是巴所长找到了一个理由，就是城镇化。而陈淮所长认为和这个无关。还有一个特点，陈淮所长一直从住建部政策研究所开始研究，研究的越深，底气越足，真正反映人民需求的反弹是好反弹，与市场直接对抗的出来的政策都不是好政策，这个底气越来越足。本来是业内慢慢慢慢起来的。我们巴所长从房地产业外进入的，就越来越悲观。请问两位所长，巴所长你怎么看，为什么越来越悲观？为什么今天你仍然还在找城镇化的理由？