主持嘉宾：世联地产首席技术官黎振伟
对话嘉宾：著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生；卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生；五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生；金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生；泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康先生。
黎振伟：欢迎在座的嘉宾，他们都是很有思想的，既能说又敢说，而且还会说。我们这个论题是讲房地产的深化改革，在这次的人大会议上，改革是最大的一个论题。我们确实看到房地产在这次的政府工作报告上没有提到太多。房地产确实需要改革，我昨天做了功课，我认为有三个现象比较有意思。第一，我看到我们公司的统计，今年1到2月份，一线城市的成交量减少了29%，二线城市减少了6.89%，三线城市成交同比减少7.73%，也就是说我们认为市场最好的一线城市今年并不那么乐观，原因在于我们的地没有了，我们的房子是有市场，但是供应跟不上，我们的开发商可能又回到二三线城市了，一线城市太紧了。第二，我们的改革要深化也不容易，商业地产过剩，我们的城镇化很多地方也过剩，还有我们进入国外也不容易。这次马来西亚的这个飞机现在还没找到，但是我们很多的开发商却扎堆的在马来西亚。可能这是一个偶然的事件，但是如果一个国家连飞机掉了都找不到，你有信心去买房子吗？第三，我们同样的一个大行业——汽车业，它很纠结，汽车尾气的影响非常严重。但是今年我们看到美国的特斯拉汽车推出的电动汽车不得了，它是零排放的，它的能量的消耗只需要我们普通汽车的30%。这也对我们的房地产行业提出创新的需求。
首先第一个问题我问陈主任，改革是全方位的，陈主任参与制定政策，也经常给我们解读政策，您认为今天的房地产政策改革，政府最关注的是什么，房地产商最关注的是政府在哪个层面的改革？
陈淮：政府要做的不止是改革。首先说改革，刚才你说飞机去哪儿了，这事得问央视，一天到晚问你爸爸去哪儿了，时间去哪儿了，这回飞机去哪儿了找不着了，所以老问也不好。改革非常明确的领域，一个是放开市场，既然我们叫房地产业，叫房地产市场，但是我们现在房子一头是市场化的，在要素一头是政府权力和垄断部门控制的，这样的价格扭曲是难以逆转的，所以政府退出，发挥土地与资金等要素市场，并且在直接融资上推出更多的改革措施，我想这是最重要的改革。但是政府要做的并不仅仅是改革，还包括引导人群在城镇化过程中的分布。如果不能够实现人群集聚的合理空间集聚的话，我们永远抑制不了房价，也解决不了人口的问题。
交通基础设施、产城一体化以及城市建设，缩小城市发展差距，这是政府要做的，政府不要靠强化权力，要靠付出代价来引导城市化，这样就好了。刚才在私下我和小广老师讨论，他说了一句话，我觉得非常有启发，现在政府的权力不受约束，没什么事是有法律授权的，但法律授权的事它不好好干。在城市发展差距越来越大，城市产业发展不足方面做得很差。在房价定多少，每个月能卖多少套方面它管得太多。房地产今后的发展，我刚才已经说到了，我们不管政府改革还是没改革，我们在座的开发商和业内人士已经明显的感觉到，包括我们刚才几位演讲的都在讲市场，讲消费者，讲需求，讲技术进步，讲更多的功能改善等等，讲政策的已经是很少了。这本来就是一个变化。我希望咱们在2014年以及此后的一段时间，政策从我们这些论坛上基本退出，大家看到自己的生存压力来自对手，来自客户，来自我自己内部的管理水平，来自我科技创新能力的时候，每个人都对此忧心忡忡的时候，我们不再一上台就说政策的时候，我们这个市场就真的走到黄金期了。
黎振伟：我觉得陈主任讲的最大的一点就是今后的改革少讲政策，多讲市场。其实我也是从开发商出来的，我之所以后来没做开发商了，就是因为开发商要搞定政府，这是很不容易的。当我们真正讲政策很少的时候，我们讲市场的时候，也是很不容易的，因为市场竞争更残酷。
陈淮：遇到政策问题，你请市长吃饭，暗地里塞红包，甚至使个美人计就解决了，市场没那么简单，市场是翻脸无情的。
黎振伟：我们企业听到了，我们的会以后要多讲市场。
第二个问题，请问来自深圳的卓越集团的张总，深圳是中国改革的先行城市，从企业的角度，您觉得房地产企业改革最重要的是什么？
张远：改革对一个企业来讲是永恒的主题，但也不用提到改革这么高的层次，对一个发展商来讲，他面临的东西是很简单的，政府、金融、购房者，就这么几个大的关系。我觉得改革的更多的是我们期望在这几个大的关系上对房地产发展有一些推动，我把它认识好了，我很好地利用它就行了。今年一二季度大家都把调子定得很低，我觉得就是一个现象造成的，就是和金融界的关系。今年年初以后，金融界是非常保守的，它保守不是说它经营的保守，是它对利率改革的期盼抬高，因为它觉得利率市场放开以后利率要上调，它要抱着它的资源去赚更多的钱，这是第一个。第二，通过表外的运作，它的利息会更高，所以它希望更多的表内的业务走到表外去，由于这两个因素，导致金融机构抱着一些资源在一季度，不像往年的一季度那么充裕的向市场上发放按揭的额度，在贷款利率上一卡住，对买房的人有很重大的影响。这两方面一卡，就把需求压制住了。但是金融界的朋友们，这样抱着会很危险。为什么？因为银行间的隔夜拆借利率已经俯冲式地下降到2%，去年最高的时候到了30%，正常是7%，而现在只到了2%，也就是说银行不缺钱，银行都把资源拿着等着赚更多的钱，我觉得这对房地产市场来讲肯定是影响很大，因为它大大地影响了需求。但是，我觉得如果说是只想一个行业赚钱，还是有点危险的。这就是我认识到的2014年企业要面临的一个大的变化，我觉得更多的来自于金融领域的变化。
黎振伟：谢谢张总，我也回应一下，银行放贷给房地产是很高利润的，如果他不给房地产给谁呢？在流动性过剩的情况下，可以买房子等着升值，但是现在不行了，流动性再大，钱都堆到钢筋水泥里面去了，这就使得我们的企业思考，在今后流动性减少的情况下，我们的钱怎么用得更好，要出来利润。
第三位嘉宾是来自五矿的何总，何总是年轻少帅，五矿在房地产方面很有创新，我们也有合作。央企在今年整个大环境下也面临压力，您的利润要多上缴了，您的很多优势可能也慢慢要市场化了，作为国企怎么思考这个改革？您怎么创新？请何总谈谈您的创新。
何剑波：我觉得每个人都是站在自己的立场上来考虑，看的角度是不一样的，站在民企的立场上可能看到央企好像钱很多，政策支持很多，但是站在央企的角度，是觉得民企机制很灵活，创新力很强。我觉得各家都有难念的经。但是作为房地产企业来讲，我觉得我们也共同面临很多问题，我们今天一直在谈，在这个改革年代我们面临什么样的新情况。
我觉得今天这个会其实也很好地展现了一个趋势。我们过去的主题谈论更多的是政策、调控，现在我们很少关心调控政策，而更多地关心市场和改革。所以我觉得，在2014年这么一种新的环境下，我们作为房地产企业，有几个方面的问题需要积极地考虑。一个是房地产行业的发展，进入了新的阶段，这个阶段由过去的市场全面短缺现在变化了局部过剩。过去我们这个市场是高歌猛进，可以说什么样的房子在什么样的城市都能卖，但是到现在，我们明确地感觉到这个市场的分化、产品的分化，包括一些细分的房地产行业的分化，这是很明显的。所以在这样的变化下，对企业的判断能力、投资决策，乃至于核心竞争能力等等，我们的要求会更高。
第二个趋势是人口结构的变化，我们过去可能盖房子给的是60后、70后来住，现在是80后、90后，这样一些人的生活方式、居住方式、理念是不同的，而且包括人口的结构也是不一样的。同时，新的生育政策出台，放开了单独二胎，我估计很快也会全面放开，这样使得中国的家庭结构有很大的变化，可能过去是三口之家，将来是四口之家，再加上有保姆或者是父母住在一起，家庭会更大，这对房地产行业来说，应该有很多新的机会，也是一些新的挑战。另外一个，现在比较明显对行业造成影响的就是电子商务，房地产行业算是电商冲击的第二波行业，其它的行业早就受到了洗礼，房地产因为不动产的性质、实物经济的性质，所以在目前它还没有遭受很大的冲击，但是我们感觉到了危机，我们不知道这个电商从哪个环节，从哪个方向来对它进行冲击，所以我觉得这是房地产今后面临的很大的挑战。
在这样的形势下，我也希望开发商保持警惕，我们也在深度研究这个市场和行业的发展趋势，争取能够应对这个挑战。