主持人：年度精英对话环节，这个主题就是本次论坛的主题“熊市当中的房地产”。

有请中房集团理事长孟晓苏先生，还有资深财经评论人士叶檀女士。

接下来是著名经济学家、央行政策货币因为会委员、国家经济研究所所长樊纲先生先生，还有著名经济学家，建设部政策研究衷心的陈淮先生，恒基兆业地产中国有限公司顾问田国强先生，广州新城市投入控股集团董事长、香港科技大学工商硕士曹志伟先生，广州云星集团、福建福晟集团总裁潘伟明先生，星河湾集团副总裁梁上燕，合富辉煌地产首席分析师黎文江，还有海尔热水器中国区市场总监李胜君先生，让我们以热烈掌声请各位上台就坐。

接下来时间交给孟晓苏和叶檀女士。

孟晓苏：在座都是房地产专家和房地产的成功企业家，应该说樊纲先生，陈淮先生不仅在宏观经济上很有造诣，而且也对市场进行了了解和学习，现在好了。在台上的嘉宾包括非常了解香港和国内市场的田国强先生，还有在国内取得成功的企业家，包括曹志伟先生，潘伟明总裁、梁上燕总裁，还有非常了解广东省市场的“广州通”黎文江先生，还有受产业相连的相关产业，海尔热水器中国区营销总监李胜君先生。

我们今天谈熊市下的房地产，现在整个中国经济形势不好，甚至可以扩大到世界经济，这就是熊市，同时可以结合谈房地产。

我们都看到房地产的急剧下滑，特别是在广东这个市场上是重灾区，深圳房价下跌18%，广州房价下跌8.8%，至于其他省市都有不同程度的下跌，这说明真正房价下跌是这些地区，我们各位都身陷其中。

现在也好，我们现在也不担心老百姓哄抢房子了，从牛市到熊市变化过来也就是一年的时间，我们现在就需要想一下，我们的中国经济和房地产业怎样会走到这一步呢？与世界金融海啸有什么关系呢？在中国还会维持多久呢？这些问题，我们首先有请樊纲教授谈一下。

樊纲：熊市不熊市我认为有两点需要谈。

第一、如果有大牛市，后面一定有大熊市，泡沫是要破的。在调整的时候会矫往过正，泡沫越大，调整的程度越深，美国也是这种情况，中国也一样的，哪一些地方过去很热，现在就进入调整得越厉害了，如果以前平稳，现在就平稳，是相对的。

第二、熊市不熊市是一个相对感觉问题，如果大家把刚才孟总说的大家担心抢房子当成抢房子的状态是不正常的，这个不是市场的正常状态，这个不是市场的正常状态，我们不是把那种状态当成正常的状态，我们状态是努力才可以卖房子，要过得很好才可以卖房子。

因此，“熊”的情况还不太深，我们需要进行调整，如果不努力的话，一直都不会好的，现在在市场不好的时候，我们比不是市场的情况，比的就是自己的盘子，自己是否可以做出像星河湾这样的好楼盘来，做出好楼盘来，这个是很重要的，在熊市的时候需要多想这些事情。

孟晓苏：国际金融海啸和中国房地产目前的困境有什么关系？

樊纲：这个关系不大，中国房地产主要是我们自己的事，主要是这几年有波动，现在进行调整。与国际上没有什么关系，与金融危机的关系就是金融危机引起大家的恐慌，大家就保持一种观望的态度。

孟晓苏：还想问一下陈淮先生，虽然您说是代表个人，毕竟您了解的情况也很多。

陈淮(先生)：您问什么呢？

孟晓苏：我们可以随便聊。

陈淮(先生)：孟总说熊市了，我就想现在房地产真的是熊市了吗？我曾经想说过一个故事，一年以前老大拿钱买股票，老二买基金，老三买美元，老四买黄金，第五买了Q，老六买了期货，老七投资石油，老八买了房子。这个过程中，这八个人里头，谁最幸运呢？请回答。这和全世界的股市，债股、楼市，贵金属市场以及大众商品市场相比较，中国的房地产市场到现在为止仍然是最稳定的，成数性最高的投资品市场。

孟晓苏：现在对金融海啸的看法有三种，第一种是乐观看法是V型，很快可以过去，两年可以过去，第二种看法是L型，是需要比较长时间才可以过去，第三种看法是S型，认为是持久的低迷。我们不说国际，您们说中国房地产什么时候可以走出低迷？谁回答都可以。

潘伟明：原来不敢买房子的，现在都买了，明年后年要等“鱼儿”长大，我们现在做一线的房地产，现在开盘10层以下的好卖，尤其是2、3层的好卖，比较大面积也好不太卖，有90平方米、120平方米和140平方米的，120平方米又比140平方米好卖，现在我们做普通大众化的，做普通的，大部分都是高层好卖，我98年开始做房地产，当时96、97、98年到2003年都在徘徊，我估计这几年会徘徊，但是价格会大跌，大跌的时候还需要看成本，06、07年买的地现在有一些需要保本，有一些亏本卖，不可能再跌，跌了就没有人买地了，所以我认为房地产三、四年不会再买地，因为绝对没有这么快走出低谷。

孟晓苏：不会太久，广州的房地产市场会是一个什么样的形势，需要问一下“广州通”黎文江先生了。

黎文江：刚刚说广州房地产下降了8.8%，但是从广州国土房管局的数据上看是上涨了10%，国家发改委的数字不太清楚，是因为去年买房子大部分是投资者在买房，所以价格高了，今年是首次置业的人买房，他们选择的价格不一样。

另外，去年买的是城市中心区的高价房子，譬如在珠江新城，今年是低价位的房子卖得多。

最后，去年是在中心城区，今年是在外围买的房子比较多。

所以，发改委的数字没有考虑到投资者或者自居的平衡数字，所以他们认为是下降了。是结构上的下降，而不是整体楼市的降价，去年是8599元/平方米，今年1到10月份9475元/平方米，上扬了10%。这是我个人见解，不一定对。

孟晓苏：我们的房价可能真的没有经历过大起大落，但是香港是经历过大起大落的，我们想请田国强先生谈一下。香港现在的情况和未来的走势是怎么样的呢？

田国强：过去20年，香港经历过两次熊市，最厉害是80年代，80年代主要是两个问题，80年代房价最低的时候是1983年，83年面对两个大问题，第一个问题是中英谈判。1983年英国女首相在人民大会堂与邓小平谈完话之后走出来笑的一下，结果股票掉了。之后四年房价下跌了50%，当时很多人移居到新加坡和澳大利亚，到1985年的时候就往上涨了，当时是淡牛市，一直到1997年的时候，房价上涨得很厉害了。

举一个例子，1983年我们卖了一套别墅，300平方米，价格是100万，跟广州周边一些楼盘价格差不多，同一套房子在1997年3000万，是30倍，所以香港房地产的泡沫是比国内房地产泡沫严重的。

之后到了97金融风暴，风暴的时候，房价下跌到30%，这个数字还没有停止下降。

孟晓苏：这个数字我知道，董建华以前对我说过，金融风暴香港房价下跌了60%，非典时候是下降30%。

田国强：董建华是有贡献的，金融风暴之后，别墅房价下降70%，平民房价下跌了60%。

孟晓苏：是不是有一些人房价下跌就买房了？

田国强：有一些数据，当时还有很多人买房，到了1998年市场不好了，股票也下跌了，再降了，有一些人在房子便宜的时候买的，后来全部套进去了。在97年的金融风暴，香港的开发商倒下去不多，因为香港房地产经历过几次风暴，香港的房地产商知道在市场好的时候怎样做，怎样控制风险，所以包括97金融风暴，还有最近的美国金融风暴，香港的开发商倒下去的不多，这是国内开发商同行值得学习的地方。

我办公的地方是香港最高一栋的国际金融中心，去年最高峰的时候租金是2000元/平方米/月，大概是中信广场的8倍，当时雷曼是我们其中一个租客，到现在租金往下掉了20%左右，这是香港办公楼的租金，我们还比较幸运，这栋楼在中环，外围的办公楼下跌得很厉害，下跌了50%。住宅方面的数据是一般住宅下跌了20%，豪宅下跌了30%，是大概的数字。

孟晓苏：我想到刚刚黎文江问陈淮的问题了，是促销降价还是坚持不降，当时我卖房子的时候是比较好卖的，我刚刚到中房的时候是92年，大家当时拿计划指标，当时我问一个人有多少指标，他说有400万的指标，我就给了200万的指标他，当时卖房子就很好销售，现在卖房子就很难，当初这个问题怎么问呢？